Merhaba Sevgili Kocaeli Ailem Okurları,
Bir yılı daha geride bıraktık. Her zaman olduğu gibi iyi günlerimiz de oldu, kötü günlerimiz de. Kazananlarımız da oldu kaybedenlerimiz de. Gönül istiyor ki herkes her zaman kazansın. Ama maalesef bu mümkün olmuyor.
Ekonomik olarak tüm kesimler 2024 yılını çok rahat geçirmedi. Teknik rakamlar ekonomide büyüme, enflasyonun kontrol altına alınmaya başlamasını gösterse de, piyasalarda, moralite pek iyi değil gibi. Merkez bankası faizi yılın ilk çeyreğinden sonra sabit kaldı. Altın, yıl boyu yaklaşık %50’lik bir artış, döviz ise %18-19’luk bir artış gösterdi.
Peki gayrimenkul 2024’te nasıl davrandı. Diğer yatırım araçlarında olduğu gibi gayrimenkulün sabit bir gösterge rakamı yok. Hem gayrimenkul türünün çeşitliliği, hem bölgesel farklılıklar çok fazla. Ama yine de gösterge olması bakımından ortalama konut endeksine baktığımızda Ocakta 125,71 olan endeksin en son açıklanan kasım ayında 155,37 olduğunu görüyoruz. 11 ayda %23,5’luk bir artış geçekleşmiş. Yıl sonu itibari ile yaklaşık %25 olacağı tahmin edilebilmekte.
Ortalama konut endeksine göre bakıldığında, konutun yıllık artışı altının gerisinde dövizin üzerinde kalmış gibi gözüküyor.
Merkez Bankası verilerine göre, Türkiye’de ortalama konut birim değeri 2024 yılının 1.çeyreğinde 30.511.-TL/m² iken açıklanan son veri olan 2024 yılı 3.çeyreğinde bu değer 33.892.-TL/m² gözükmekte.
Kocaeli için bakıldığında, ortalama konut birim değeri 2024 yılının 1.çeyreğinde 23.938.-TL/m² iken açıklanan son veri olan 2024 yılı 3.çeyreğinde bu değer 27.246.-TL/m² olduğu görülmekte.
Kocaeli için 2024 yılında ortalama konut birim değeri ilk 9 ayda yaklaşık %14 artmış gözükmekte. Yıl sonunda da yaklaşık %18-19 olacağı tahmin edilmekte.
Kocaeli’ndeki ortalama konut birim değerinin, Türkiye ortalamasının yaklaşık %20-21 civarında daha düşük olduğu görülmekte. Ancak geçmiş yıllardaki veriler incelendiğinde, bu oranın git gide düştüğü görülmekte. Örneğin bu oran 2021 yılında %32-24 aralığında, 2022 yılında %33-35 aralığında iken 2024 yılında %20’ye kadar düşmüş. Bu da Kocaeli ilindeki konut fiyatlarının göreceli olarak yükseldiğine işaret etmekte. İlimizde konut fiyatları Türkiye ortalamasına göre son iki senede %12-15 civarında daha yüksek bir artış göstermiş olduğu söyleyebiliriz.
Konut satışları olarak baktığımızda, 2024 yılının 11 ayında (aralık verisi henüz açıklanmamıştır) Türkiye’de toplam 1.265.388 konut satılmışken bu rakam Kocaeli için 29.637 konuttur. Aralık verisi geldiğinde bu satış rakamlarının yaklaşık 1.380.000 ve 32.330 civarında olması beklenmektedir.
2021 ve 2022 yıllarında toplam 1,5 milyona çıkan konut satışları 2023 yılında 1.225.000 seviyesine kadar gerilemiştir. 2024 yılında konut satışlarının nispeten toparlandığı, bir önceki yıla yaklaşık %12,5 arttığı gözükmektedir. 2024 yılında konut satışlarının yaklaşık %10’u kredi ile gerçekleşmiştir. Kredi kullanımının sınırlı olmasına rağmen bu satış rakamı oldukça iyi bir rakam olarak gözükmektedir. Bunda kur korumalı mevduatta değerlendirilen birikimlerin gayrimenkule kaymasının etkisi bulunmaktadır.
2024 yılında, Türkiye’de toplam 3.065.872 adet, Kocaeli’nde toplam 71.595 adet gayrimenkul satış işlemi gerçekleşmiştir. Konut satışları hariç bu rakamlar Türkiye için 1.800.484 adet, Kocaeli için 41.950 adet satış işlemi yapılmıştır. Yayınlanmış bir veri bulunmasa da, konut hariç satışların çok büyük bir kısmı arsa ve tarla satışıdır.
2023 yılına baktığımızda konut dışı satışların Türkiye’de 1.723.911 adet, Kocaeli’nde 44.118 adet olduğu görülmektedir. Bakıldığında, konut dışı gayrimenkul satışlarında da 2023 ile 2024 arasında ciddi bir fark olmadığı gözükmektedir.
2024 yılı içinde, inşaat maliyetleri, 2022 ve 2023’e göre belirli seviyelerde, tahmin edilebilir artışlarda kaldığı için önceki iki yıla göre daha çok yeni konut yapımına başlanmıştır.
Altının yıl içinde daha çok artış göstermesine karşın dövizin daha sabit kalması, mevcut gayrimenkullerin döviz bazlı fiyatlarını geriletmiştir. Bu nedenle, yatırımcıların tercihleri ve özellikle kur korumalı mevduat hesaplarından açığa çıkan yatırımlar gayrimenkule yönelmiştir.
2025 yılı için beklentiler, 2024’e göre daha olumlu yöndedir. Ancak dünyadaki ve özellikle bulunduğumuz coğrafyadaki siyasi atmosfer, her zaman için risk kapısını açık bırakmaktadır. Umarım, her şey 2025 yılında çok daha güzel olur, herkesin geliri artar, gelirlerini güzel yatırımlarda değerlendirir.
Tüm Kocaeli’lere, bol kazançlı, güzel günler dilerim.
Murat Marmara
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı – İnş. Yük. Müh.
