Merhaba Sevgili Kocaeli Ailem Okurları,
Ayıplı Teslim Edilen Evde Haklarınız ve Müteahhit Taahhüdünü Yerine Getirmezse Yapabilecekleriniz.
Sürekli dile getiriyoruz. İnsanlar, eğer profesyonel yatırımcı değil ise, çok az gayrimenkul alıp satar. Satarken alıcının dikkat etmesi gerekir de alırken bizler dikkat etmeliyiz.
Günümüzde konut edinme süreci, birçok kişi için hayatının en önemli yatırımlarından biridir. Belki de bütün çalışma hayatını bunun için adar. Başımı sokacak bir ev alabilsem en büyük idealidir.
Ancak, özellikle yeni yapılan konutlarda karşılaşılan “ayıplı teslim” sorunu, öncesinde yaşanan hevesi kursakta bırakabilir.
Peki nedir bu ayıplı teslim?
Ayıplı teslim, satın alınan veya kiralanan bir taşınmazın, sözleşmede belirtilenden farklı olması, eksikliklerinin olması, kullanım amacını ve fonksiyonunu yerine getirmemesi, estetik kusurlu olması gibi durumları içerir.
Bunlardan bir kısmı, hemen gözükebilen, herkesin kolaylıkla fark edebileceği ayıplar iken bir kısmı da zamanla ortaya çıkan, normal şartlarda anlaşılamayan, belli durumlarda ortaya çıkan ayıplardır.
Özellikle, henüz proje aşamasında veya yarım inşaat aşamasında konut alırken bir satış sözleşmesine dayalı alırsınız. Ortada henüz bina yoktur. Proje, satış katoloğu, en önemlisi bir satış sözleşmesi vardır ve burada konutun iç ve dış özellikleri, site özellikleri yazılmış, bazı malzemeler tanımlanmıştır.
Ancak bina tamamlandığında ve teslim edildiğinde bir bakarsınız ki ortaya çıkan sitede, binada, evin içinde bir sürü eksik var.
Her odaya klima takılacak dendi takılmadı, şu marka mutfak armatürleri kullanılacak dendi çok daha düşük marka kullanıldı, havuz yapılacak dendi yapılmadı gibi ve benzeri şikayetler çok karşılaşılan durumlardır. Bir çoğumuz benzer şikayetleri en azından çevremizde duymuşuzdur. Hatta bazıları basına bile yansır.
Açık ayıp, gizli ayıp:
Bu ayıpların bir kısmını fark edebilmek için beklemek veya özel bir ölçüm yapmak, uzman birisine göstermek gerekmez.
Örneğin, sitenin havuzu yok, her daireye bir otopark yapılacak dendi toplamda şu kadar otopark eksik, yerden ısıtma olacak idi kalorifer petekleri ile ısıtma yapıldı, girişte portmanto olacaktı yok, mutfak dolabı kapakları eksik veya yan yana iki kapaktan birisinin rengi bir ton daha koyu… gibi eksik ve kusurlar kolaylıkla ve hemen teslim sırasında görülebilen kusurlardır.
Bu tür eksikliklere ve kusurlara açık ayıp diyoruz.
Ancak, çatıdan su akması için belli ölçüde yağış olması, kuzey cephede iç duvarların rutubetlenmesi ve kararması için en azından bir kış geçirmesi gerekir. Yazın teslim aldığınız dairede çatının su kaçırmasını göremezsiniz. Havuzun dolgu zemine oturduğunu siz bilemezsiniz, eğer dolguya oturuyor ve altı iyi sıkıştırılmamış ise zamanla çökerek yamulabilir çatlayabilir. Ancak bunun için aradan birkaç yıl geçmesi gerekir. Bina etrafında yeterli drenaj yok veya uygun drenaj yapılmamış ise bir veya birkaç yıl sonra bu durum fark edilebilir. Daireler arasında ses izolasyonu olması gerekiyor ise bunu bakarak anlayamazsınız, test ve ölçme yapılması gerekir. Gibi gibi kusurları, normal şartlarda, belli durumlar ortaya çıkmadan veya aradan bir süre geçmeden anlayamazsınız.
Bu tür kusurlara da gizli ayıp denilmektedir.
Peki, Ne yapmalıyız? Ne yapabiliriz? Haklarımız Nelerdir?
Türk hukuk sistemi, tüketiciyi koruma amacıyla ayıplı teslim durumunda alıcıya önemli haklar tanımaktadır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Türk Borçlar Kanunu, bu konuda başvurulacak temel yasal düzenlemelerdir.
Ancak, en başta bilinçli bir tüketici olarak, özellikle bitmemiş, proje üzerinden satış vaadi ile konut alırken veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapacak iken mutlaka ama mutlaka yazılı bir sözleşme yapmalısınız. Bu sözleşmede, yapılacaklar net bir şekilde yazılmalı, tariflenmelidir. Kendiniz yeterli değil iseniz, hukuki kısmı için avukattan, teknik kısmı için mimar, mühendisten destek ve danışmanlık almalısınız. İleride en büyük delil bu sözleşme olacaktır.
İşte ayıplı teslim durumunda sahip olduğunuz haklar:
Öncelikle bu hakları kullanmak için belirli süreler vardır ve bu süreyi kaçırmamak gerekir. Bu süreler açık ayıp için 1 aydır. Türk Borçlar Kanunu madde 478’e göre; müteahhidin gizli ayıptan sorumluluğu inşaatın tesliminden itibaren 5 yıldır. Ancak ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru bulunmakta ise bu süre teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.
Ayıbın Giderilmesini Talep Etme Hakkı: Öncelikle, eksiklerin iyi niyetle giderilmesinin talep edilmesi uzlaşı ile müteahitin farkına varıp iyi niyetle eksikleri ve kusurları gidermesi en ideal yoldur. Ancak, maalesef çoğu zaman bu mümkün olmamak, olamamaktadır. Bu durumda hukuki hakları bilmemiz gereklidir.
Eksik Ödemenin İadesini Talep Etme Hakkı: Eğer teslim alınan dairedeki kusurlar, evin değerini önemli ölçüde azaltıyorsa, bu durumda müteahhitten değer kaybının iadesini talep edebilirsiniz. Örneğin, site havuzlu olacak idi havuz yapılmadı. Havuzlu daire ile havuzsuz daire arasındaki bedel farkını müteahitten talep edebilirsiniz.
Sözleşmeden Dönme Hakkı: Ayıplar, dairenin kullanımını ciddi şekilde engelliyorsa ve müteahhit bu sorunları gidermiyorsa, sözleşmeden dönme hakkınız bulunmaktadır. Bu durumda, ödediğiniz bedelin tamamını geri alabilirsiniz.
Tazminat Talebi: Ayıplı teslim nedeniyle maddi veya manevi zarara uğradıysanız, müteahhitten tazminat talep edebilirsiniz. Özellikle dairedeki kusurlar nedeniyle ek masraflar yaptıysanız (örneğin, otel masrafları veya tamirat giderleri), bu masrafları tazminat olarak isteyebilirsiniz.
Yargı Yolu: Müteahhit, yasal yükümlülüklerini yerine getirmezse, tüketici mahkemelerine başvurarak hukuki süreç başlatabilirsiniz. Bu süreçte, avukat desteği almanız ve delillerinizi (fotoğraflar, yazışmalar, ekspertiz raporları gibi) eksiksiz sunmanız büyük önem taşımaktadır.
Müteahhit Taahhütlerini Yerine Getirmezse Ne Yapmalısınız?
Müteahhit, taahhütlerini yerine getirmediğinde öncelikle yazılı bir ihtarname göndererek sorunları resmi olarak bildirmelisiniz. İhtarnamede, eksikliklerin ne olduğunu ve bunların ne kadar sürede giderilmesi gerektiğini belirtmelisiniz. Müteahhit, bu ihtarnameye rağmen sorunları çözmezse, hukuki yollara başvurabilirsiniz. Tüketici Hakem Heyetleri ve Tüketici Mahkemeleri bu konuda yetkili mercilerdir.
Sonuç olarak; Ayıplı teslim edilen bir daire karşı karşıya kaldığınızda, haklarınızı bilmek ve bunları etkili bir şekilde kullanmak büyük önem taşımaktadır. Müteahhitlerin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda, yasal yollara başvurmaktan çekinmeyiniz. Haklarınızı korumak ve gerektiğinde hukuki süreçleri başlatmak, hem maddi hem de manevi kayıplarınızı önleyecektir.
Tüm Kocaeli’lere, bol kazançlı, güzel günler dilerim.
Murat Marmara
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı – İnş. Yük. Müh.
