Ev bir yuva mıdır, yoksa yalnızca bir mülk mü?
Bir yanda yüksek kira artışları ile zorlanan kiracılar, diğer yanda emeklerinin karşılığını almak isteyen ev sahipleri… Bu karmaşık ilişkinin tam ortasın Kira Hukuku devreye giriyor. Gelinen noktada artık kiracı ile ev sahiplerinin ilişkilerinin hiç de güllük gülistanlık olmadığına tanıklık ediyoruz. Peki bir kira sözleşmesi her iki tarafın da haklarını eşit şekilde koruyabilir mi? Kanun koyucu tarafından kiracının, kira sözleşmesinin zayıf tarafı kabul edilerek emredici hükümler ile korunduğunu söyleyebiliriz. Yani bazı hallerde taraflar anlaşma yoluna gitseler bile kanun koyucu kiracı aleyhine olan bu şartı geçersiz kılabiliyor. Kira sözleşmeleri artık yalnızca kiracı ve ev sahipleri arasındaki bir anlaşma olmaktan çıkmış durumda. Ekonomik dalgalanmalar, artan konut fiyatları ve yasalara yapılan öngörülemeyen müdahalelerle kira hukuku her zamankinden daha fazla gündeme gelir oldu. Kira hukuku her detayıyla bu yazıya sığmayacak kadar kapsamlı olup bizler ise bu yazımızda; konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebeplerine değinmekle yetineceğiz.
Kanun koyucu tarafından kiracının emredici hükümler ile korunduğunu yukarıda belirtmiştik. Bu sebeple kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilebileceği haller kanunda sınırlı olarak sayılmış ve şarta bağlanmıştır. Bu sebepleri kiracıdan kaynaklanan sebepler ve de kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayırabiliriz.
Ev Sahibi Geri Dönüyor; Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebi ile Tahliyesi Mümkün Mü?
Evinizi kiraya verdiniz fakat aradan zaman geçtikten sonra kiralamış olduğunuz taşınmaza ihtiyacınız doğdu. Bu halde kiracının tahliyesi için nasıl bir yol izlemeli? Kiraya verenin kendisi, alt soyu(çocuğu, torunu), üst soyu(anne-baba, büyükanne-büyükbaba) veya da kanun bakımından bakmakla yükümlü olduğu kişilerin(Türk Medeni Kanunu 364. Maddesi, kişilerin bakmakla yükümlü olduğu kişileri; altsoy, üstsoy ve kardeşler olarak belirlemiştir.) gerçek ve samimi ihtiyacının olması şartı ile kiracının haklı nedenle tahliyesini isteme hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Burada son dönemlerde “torunum evleniyor” gerekçesi ile mahkemeye müracaatların olduğunu söyleyebiliriz fakat bu evliliğin yapılmış olmasının arandığını belirtmekte fayda vardır. Yani “torunum evlenecek” gerekçesi ile evin tahliye edilmesini isteyen kiraya verenin bu isteği;
samimi ve gerçek kabul edilmemektedir. Torunun zaten evlenmiş olması aranmaktadır.
Eğer kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeni ile tahliyesi gerçekleştirildi ise ev sahibinin aynı konutu 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya veremeyecek olduğunu da belirtmekte fayda vardır. Eğer bu kurala aykırı davranılırsa; yani ihtiyaç nedeni ile kiracının tahliye edildiği konuta 3 yıl içinde yeni bir kiracı getirilirse bu halde kiraya verenin eski kiracısına en son kira yılında ödenmiş olan en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödeme yükümü doğacaktır. (Bu koşullar iş yeri kiralarında da böyledir.)
Burada dava açmak için kiraya verenin, ihtarname gönderme şartı aranmamaktadır (fakat ihtarname göndermenin başkaca faydaları olması sebebi ile gönderilmesini tavsiye etmekteyiz.) fakat bu durum evi yeni satın alan malik için biraz farklıdır.
Evi Yeni Satın Alan Ev Sahibi, Eski Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Eğer yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kendi ihtiyacı sebebi kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu halde kanun, yeni malike; taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracısına yazılı bildirimde bulunarak (ihtarname çekerek) kiralananı kendisinin ihtiyacı sebebi ile tahliye etmesini istediğini bildirmesi gerektiğini emretmiştir. Yine edinme tarihinden sonraki 6 ayın sonunda tahliye talepli dava açma hakkı bulunmaktadır. Eğer kira yılının sona ermesine 6 aydan daha az bir süre kalmış ise de bu halde kira yılının sona ermesine kadar mühlet verme ve bitiminden sonraki bir aylık süre içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni Bir Başlangıç: İmar ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye Mümkün Mü?
Kiralanan taşınmazın ev sahibi tarafınca yeniden inşa edilmesi veya imarı amacıyla onarımı ve genişletilmesi ya da değiştirilmesi esnasında kiralanan taşınmazda kiracının oturmasının mümkün olmadığı hallerde kiraya verenin tahliye talep etme hakkı bulunmaktadır.
İmar: Meskûn bir yerin belli bir plan dahilinde değiştirilmesi, iyileştirilmesi anlamına gelirken; İnşa: Yapının yıkılıp yeniden yapılması demektir.
Bu hallerde; kiracının kiralanan taşınmazda oturmasının mümkün olmaması gerekmekle, imar ve inşanın ise zaruri olması şartı aranmaktadır. Uygulamada keyfi değişim istekleri ile tadilat yapmak isteyen ev sahiplerinin bu sebeple kiracılarına yöneltmiş oldukları tahliye talepleri kabul görmemektedir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebeplerini yukarıda kısaca açıkladık. Bir de Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri Vardır ki; bu sebeplerin de bilinmesi son derece elzemdir. Bizler bu yazımızda; bu sebeplerden yalnızca bir tanesine değinmekle yetineceğiz;
Yazılı Tahliye Taahhüdü; İmzanın Gücü!
Yazılı tahliye taahhüdü ile kiracı; belirli bir tarihte, taşınmazı tahliye edecek olduğunu imza ile taahhüt etmektedir. Eğer kiracı; bu taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmiyorsa, ev sahibi bu taahhütnameye dayanarak taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir. Fakat yazılı bir tahliye taahhüdü ile belli bir tarihte çıkacağının garantisini ev sahibine vermek isteyen kiracı, kiraya veren talep etmediği müddetçe de taahhüt ettiği tarih geldiğinde kendiliğinden taşınmazı tahliye edemeyecektir. Burası kendi içerisinde bir paradoks gibi görünse de tahliye taahhüdünün kiraya verene “tahliye talep etme hakkı veren “bir imkân olduğunu hatırlatmak gerekecektir. Örneğin; bir yıllık kira sözleşmesi imzalamış olan taraflar arasındaki kira ilişkisinin, sürenin sonunda yenilenmeyecek olduğu, kiracının imzaladığı yazılı tahliye taahhüdü ile desteklenmişken ve bir yılın sonunda kiracı evi tahliye etmemiş kiraya veren de tahliye talep etmemiş ise bu halde kira akdi aynı koşullarda bir yıl daha uzamış kabul edilecektir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerliliğine Değinmek Gerekecekse de Kanun Koyucu açıkça, kiracı tarafından verilen bu taahhüdün kiralanan taşınmazın kendisine teslim edilmesinden sonra verilmiş olması şartını aramıştır. Yani kiracı; eve 2024 yılının ocak ayının 25’inde girdi fakat kira sözleşmesi bundan bir hafta sonra imzalandı örneğinden gidecek olursak; 1 Şubat’ta kira sözleşmesi imzalayan kiracı, aynı tarihte (01/02/2024) tahliye taahhüdü de verebilecektir. Çünkü tahliye taahhüdünün kiracının kiralananı teslim aldıktan sonraki bir tarihte imzalaması yeterlidir, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihte değil. Yani kiralananın kendisine teslim edildiği tarihte tahliye taahhüdü veren kiracının bu taahhüdü geçersiz olacaktır. Fakat uygulamada; kiracının eve taşındığı tarih çoğunlukla kira sözleşmesinin imzalandığı tarihle aynı olduğu için (aynı olmadığı hallerin de ispatı zor olduğu için) kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmış tahliye taahhütleri de geçersiz sayılmaktadır.
Özellikle son yıllarda; hiç tarih atılmadan ev sahibine teslim edilen imzalı tahliye taahhütlerinin, tarihlerinin sonradan doldurulmak sureti ile de olsa geçerli kabul edildiğini görmekteyiz. Bu işleyiş emlakçıların sıklıkla uyguladığı bir yöntem haline gelmiş durumda. Öyle ki; ev sahibini hiç görmeden emlakçı vasıtası ile ev kiralayan kiracının acil olarak eve ihtiyaç duyması ve de evi tutmazsa kaybetme olasılığının bulunması sebepleri ile çoğu kez kendisine hızlıca imzalatılan kontrat dökümleri ile birlikte bu taahhütnameleri de imzaladıklarını görüyoruz. Bize göre; kanun koyucu, tahliye taahhüdünün imzalandığı tarihin, taşınmazı teslim aldıktan sonraki bir tarih olması gerektiği şeklindeki tutumu; kiracının bir anlık aciliyet ile karar verebilme olasılığını gözeterek kiracıyı korumak istemesi, sözleşmenin diğer tarafı olan kiraya verenin, kiracının bu durumundan aşırı yararlanmasının önüne geçmek istemesidir. Bu durum; tıpkı kredi çekmek için bankaya başvuran kişilerin okumadan imza atmak zorunda kaldığı sayfalar dolusu metinler karşısında kanun koyucu tarafından korunmasına benzetilebilir. Bize göre; kiracıyı da korumak isteyen kanun koyucunun boş tahliye taahhütlerinin sonradan tarih atılmak sureti ile doldurulmasının geçerli kabul edilmemesi gerekmektedir. Fakat bu durum; beyaza imza atılarak verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının, ev sahibince tahliyesinin istenebilecek olmasına açıkça rıza göstermiş olması şeklinde kabul görerek bu şekilde verilen taahhütlerin geçerli kabul edilmesi ile sonuçlanmaktadır.
Kiracı olan okuyucularımıza; tarih belirtmek sureti ile tahliye taahhüdü imzalamalarını, ileri bir tarih göstererek taahhütname imzalamamalarını, konut veya çatılı iş yeri sahibi olan okuyucularımıza ise; kiracılarından almak istedikleri tahliye taahhütnamelerini, tarih belirtilmemiş olsa bile kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalatmamalarını tavsiye ederiz.
Kira ilişkileri, hukukun çizdiği sınırlar içinde karşılıklı hoşgörüyle sürdürüldüğünde, iki taraf için de keyifli bir ortaklık haline gelir. Unutulmamalıdır ki; kira ilişkisi, her iki tarafın da birbirinin hakkını gözettiği, saygı ve empati temelinde hareket ettiği sürece güzelleşir. Doğru bir yönlendirme ve hukuki bilgi taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda kritik role sahiptir. Hem kiracılar hem de kiraya verenler için adil ve anlayış yüklü bir ilişki temenni ederiz…
Av. SEDANUR TURAL
