KONUT SATIN ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİZ.
Merhaba Sevgili Kocaelililer,
Profesyonel gayrimenkul yatırımcısı değil isek, hayatımız boyunca bir veya birkaç konut alırız. Aldığımız konutu, kısa sürede elden çıkarmayız. Hatta belki de hiç elden çıkarmayız. Alınan konut, çoğu zaman hayatımızın en önemli yatırımı, hayat güvencesidir. Alınan konut, ortalama bir maaşa hiç dokunulmadığında ortalama bir konutu 4-5 senelik bir çalışma sonunda alınabilir. Maaşa dokunulmaması mümkün olmadığından bunu kredi ile yapmaya kalktığımızda da 10 yıllık bir borç yükü altına gireriz. Zaten, ülkemizde satılan konutların yaklaşık %40’ı kredi ile satılmaktadır.
Kredi ile satın almalarda, banka ekspertiz yaptırır ve konutun nerede ise röntgeninin çekerek olası riskleri öğrenip verdiği borç haricinde konutun kendisine kalması durumunda riske girip girmediğini öğrenir.
Bankalar bu kadar hassas davranır iken, kredi kullanmadan konut alanlar aynı hassasiyeti gösteriyor mu? Belli ölçülerde belki. Ama çoğunluk hayır. Çünkü olabilecek risklerin farkında değiller veya nelere dikkat etmeleri gerektiğini tam bilmiyorlar. Genelde fiyata odaklanıyor ve uygun fiyata alıp almamaları önem kazanıyor.
Konut alırken kredi kullanılmasa da, yapılması en doğru olan, tüm özellikleri ve riskleri inceleyerek rapor ile bilgi verecek bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek alınması. Bu konuda pek bilgi sahibi olunmadığından bu yöntem akla gelmemekte nedense. Araç alımlarında mutlaka ekspertiz yaptıran kişiler konu gayrimenkul olunca aynı hassasiyeti göstermiyor.
Peki konut alırken nelere dikkat edilmeli, neler bilinmeli, öğrenilmeli?
Öncelikle bakılması gereken, satın alınan konut doğru konumda mı? Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olan yerlerde konutun konumu projedeki ile uyumlu mu? Müstakil konutlarda, satın aldığınız parsel, tapusunu alacağınız parsel mi? Bu konuda bilerek veya bilmeyerek çok hata olabiliyor. Yanlış konumdaki kat irtifaklı bir konutun sonradan konumunun düzelttirilmesi mümkün olsa da bu hem zaman kaybı hem de bir takım masraflar gerektir. Ama, müstakil bir konutu alırken yanlış parselin tapusunu satın alırsanız, belki de üzerinde konut olan bir parsel yerine boş bir parseli satın alabilirsiniz.
Bakılması gereken diğer bir konu alınan konutun, alan olarak, kat sayısı olarak ruhsat projesi ile uyumlu olup olmadığı. Uyumlu değil ise, belediyede yasal bir işleme tabi olup olmadığı. Yasal bir cezası olmasa dahi cezaya maruz kalıp kalmayacağı, proje uyumsuzluğunun düzeltilip düzeltilemeyeceği. Ki bazen kesilmiş cezaların bazıları uygulanmamış olsa da yıkım kararı bile oluyor. İster misiniz üzerinde yıkım kararı olan ama yıkılmamış bir binada oturmayı? Bu riskler bilinerek, konut satın alınabilir belki. Ama bu konutu hiçbir zaman kredi ile satın alacak kişiye satamazsınız. Bankalar hiçbir zaman bu riske girmezler. Bu da müşteri potansiyelini yarı yarıya düşürür, pazarlık payını fazlalaştırır.
Diğer bir husus, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli konutlarda arsa payının uyumlu olup olmadığı. Bu konu özellikle kentsel dönüşüme girecek konutlar için oldukça önemlidir. Geçen ayki yazımda bu konudan bahsedilmiş idi.
Proje üzerinden konut alırken, natamam konut alırken karşılaşılabilecek riskler çok farklı ve kapsamlıdır. Yapı denetim feshi var mı, devam eden yapı denetim firması var mı, yapı denetim açısından tamamlanma seviyesi, binanın teknik olarak iskan alıp alamayacağı, kat karşılığı yapılıyor ise sözleşme şartları yerine getirilmiş mi getirilmemiş mi, arsa sahiplerinin geriye dönük sözleşme feshi hakkı ile tapu iptali söz konusu olabilir mi gibi bazıları çok çok ciddi sonuçlar doğuracak riskler söz konusudur. Mahkemelerde, bu konularda olan davaları görmemiş, bilmeyen kişiler, bunlar oluyor mu diye düşünebilir. Ancak, maalesef oluyor.
Yukarda da değindiğim gibi, konut satın alırken, bahsedilen riskleri sistematik olarak inceleyen, araştıran, ulaştığı veya ulaşamadığı bilgileri rapor ile sizlere aktaracak olan bir değerleme uzmanından hizmet ve destek alınmasını, 300-500 bin TL’lik araç alırken gösterilen hassasiyetin 4-5 milyon TL’lik konut alırken de gösterilmesi gerekliğini ve faydasını hatırlatmak isterim.
Sağlıklı günler dileklerimle…
